Topic impôts

[Piou]

Il y a 10 heures, Zitoun a dit :

Notamment quand tu te retrouves au chômage et que Pole Emploi te répond que t'as le droit à rien parce que tu es pédégé d'une société immobilière  

 

Mais qu'ils sont idiots alors....

Sinon les SCI c'est comme tout, ça peut être très bien dans certains cas, beaucoup moins dans d'autres. Pour les familles recomposées avec des liens de parenté indirect ça peut être une très bonne solution en effet, pour des raisons de facilité de transmission.

Après je te rejoins, faire une SCI à l'IR et devoir payer des impôts fonciers calculés sur des revenus que tu ne perçois pas réellement (utilisés pour couvrir le prêt par exemple), c'est pas l'éclate, où alors faut avoir les reins solides.

[Zitoun]

Mon cas est un cas d'école : j'suis propriétaire de mon logement via une SCI : 80% pour ma gueule, 10% du daron, 10% de la daronne.

En réalité, je supporte 100% des charges, c'était juste pour rassurer le banquier quand j'ai acheté (jeune actif en long CDD : 18 mois).

Du coup, SCI familiale ou on a précisé dans les statuts (sur conseil du Notaire) : "SCI a but non lucratif dont l'unique mission est de louer gratuitement le bien au gérant" (en gros ma gueule).  

Chaque année, je reçois une déclaration d'impot, ou je saisis la même phrase et je paye rien  

 

 

Pour Pole Emploi, j'ai mis 2 jours à percuter  Le mec a d'abord cru que c'était un homonyme né le même jour que moi qui devait être pédégé d'une société immobilière  

J'ai fourni les statuts de la SCI et la situation s'est régularisée 

[è_é]

juste pour savoir et vous faites pas trop chier à développer, au pire le moment venu j'en demanderai plus ou j'irai demander à google, mais ceux qui louent des apparts (les proprios hein), vous louez vide ou meublé  ?

[Ernest_Mtawali]

il y a 4 minutes, elmö a dit :

juste pour savoir et vous faites pas trop chier à développer, au pire le moment venu j'en demanderai plus ou j'irai demander à google, mais ceux qui louent des apparts (les proprios hein), vous louez vide ou meublé  ?

Si tu trouves un locataire qui reste longtemps c'est normalement plus avantageux en meublé. Tu loues plus cher et tu as un abattement de 50% aux impôts. Mais le bail est plus court donc tu peux avoir plus de turn-over (souvent des étudiants qui restent 1an). Enfin vu que maintenant sur Toulouse les préavis ne sont plus que d'un mois c'est presque pareil... 

Apres les grands apparts sont plus difficiles à meubler et les gens qui veulent des T3/4 sont souvent des familles qui ont déjà des meubles... Donc le grand que j'avais été "obligé" de le louer vide. 

Je suis bien content d'avoir tout vendu 

[è_é]

j'ai une cage à lapin moi, c'est parfait pour ça je crois  

et la vente c'est même pas la peine d'y penser vu la chute des prix  

[Ernest_Mtawali]

il y a 3 minutes, elmö a dit :

j'ai une cage à lapin moi, c'est parfait pour ça je crois  

et la vente c'est même pas la peine d'y penser vu la chute des prix  

Oui si c'est petit et en ville vas vers du meublé... 

Ça dépend, si tu peux te passer de la vente oui il faut normalement garder son "patrimoine".

Mais des fois il vaut mieux vendre, si tu veux repartir sur un autre projet les banques ne tiennent pas compte de 100% des revenus locatif puis il faut y ajouter les impôts, les taxes, les "emmerdes" des locataires et surtout savoir vendre avant de gros travaux (façades, toitures...).

Il vaut mieux vendre un peu plus bas dans certains cas de figure, chacun son idée là dessus.

[è_é]

nan mais là c'est impossible de vendre !

déjà personne n'achète dans mon quartier et les prix c'est juste pas possible

tu vas vite comprendre, j'ai un appart d'un peu moins de 50m², celui d'à coté sur le palier en fait à peu près 70, ça fait au moins 6 mois (ptet même largement plus d'un an, j'ai pas trop la notion du temps là) qu'il est à vendre...le prix est plus bas que le prix auquel j'ai acheté le mien y'a 5 ans  

[Piou]

il y a 1 minute, elmö a dit :

nan mais là c'est impossible de vendre !

déjà personne n'achète dans mon quartier et les prix c'est juste pas possible

tu vas vite comprendre, j'ai un appart d'un peu moins de 50m², celui d'à coté sur le palier en fait à peu près 70, ça fait au moins 6 mois (ptet même largement plus d'un an, j'ai pas trop la notion du temps là) qu'il est à vendre...le prix est plus bas que le prix auquel j'ai acheté le mien y'a 5 ans  

Ca veut rien dire, il est peut-être tout dégueulasse dedans.

Au pire va le visiter en disant que t'es intéressée 

Je sais pas comment c'est à Toulouse, mais c'est clair que moi j'irai pas investir sur du résidentiel locatif, entre les changements de locataires, les impayés, etc....

[Zitoun]

il y a 6 minutes, Leviolet31 a dit :

Mais des fois il vaut mieux vendre, si tu veux repartir sur un autre projet les banques ne tiennent pas compte de 100% des revenus locatif puis il faut y ajouter les impôts, les taxes, les "emmerdes" des locataires et surtout savoir vendre avant de gros travaux (façades, toitures...).

Toutafé. Pour calculer ton taux d'endettement et la rentabilité du truc, le banquier considère que tu auras 8 loyers dans l'année  

On a acheté déjà loué au meme mec depuis 10 ans, aucun retard de paiement mais le banquier s'en foutait. Il était d'accord avec nous comme quoi le profil était pas risqué mais qu'il fallait rester sur 8 loyers annuels.

 

un autre point aussi, louer à quelqu'un de sa famille, le banquier considère qu'en cas d'impayés, vu que cest la famille, on bougera pas face à la situation. 

[è_é]

nan mais je le connais par coeur cet appart piou  

il est pas en super était mais c'est un T3 (moi j'ai un ancien T2 qui ressemble plus à un mini loft maintenant qu'on a tout cassé) et y'a en plus un parking en sous sol fermé et tout (j'ai une place de parking aérien moi, où des connards se garent et qu'après je dois aller leur faire comprendre que je vais leur péter la gueule  )  

[Ernest_Mtawali]

il y a 3 minutes, Zitoun a dit :

un autre point aussi, louer à quelqu'un de sa famille, le banquier considère qu'en cas d'impayés, vu que cest la famille, on bougera pas face à la situation. 

Ah ça part contre je ne savais pas. Il ne me semble pas qu'ils m'avaient demandé les identités de le locataire. Ça doit peut être dépendre des banques. 

 

il y a 11 minutes, elmö a dit :

nan mais là c'est impossible de vendre !

déjà personne n'achète dans mon quartier et les prix c'est juste pas possible

tu vas vite comprendre, j'ai un appart d'un peu moins de 50m², celui d'à coté sur le palier en fait à peu près 70, ça fait au moins 6 mois (ptet même largement plus d'un an, j'ai pas trop la notion du temps là) qu'il est à vendre...le prix est plus bas que le prix auquel j'ai acheté le mien y'a 5 ans  

oui les prix ont baissé ces derniers temps mais il faut penser à tout les frais que ça peut engendrer d'être proprio/bailleur. Apres tu es la seule juge et toi seule sait quand il vaudra mieux revendre si tu le revends un jour... 

[Piou]

il y a 9 minutes, Zitoun a dit :

Toutafé. Pour calculer ton taux d'endettement et la rentabilité du truc, le banquier considère que tu auras 8 loyers dans l'année  

Oui, c'est basé sur des moyennes, ce sont les stats, on s'imagine pas le nombre d'impayés sur les biens loués. C'est normal que ta banque prenne cette précaution, ce serait un défaut de conseil de ne pas le faire. Je crois même que ce seuil est tombé à 60 % des loyers dans le calcul des revenus.

Après si ton banquier était bon il te suggérerait de souscrire à sa merveilleuse assurance loyer impayés pour inclure la totalité des loyers dans son calcul :vécu:  

[è_é]

il y a 5 minutes, Leviolet31 a dit :

oui les prix ont baissé ces derniers temps mais il faut penser à tout les frais que ça peut engendrer d'être proprio/bailleur. Apres tu es la seule juge et toi seule sait quand il vaudra mieux revendre si tu le revends un jour... 

d'façon ce sera pas dans l'immédiat

parce que quoi qu'on fasse, y'a très peu de chance qu'on nous autorise un nouveau prêt immo vu que le mot "auto-entrepreneur" fait frémir d'horreur les banquiers  

après on se dit que vu où on est, ptet qu'un jour un promoteur rachètera toute la tèce pour tout raser et reconstruire derrière  

[Zitoun]

il y a 6 minutes, Leviolet31 a dit :

Ah ça part contre je ne savais pas. Il ne me semble pas qu'ils m'avaient demandé les identités de le locataire. Ça doit peut être dépendre des banques. 

C'était juste un projet, on est pas allé plus loin : ma sœur louait un appart allées de Barcelone (donc super bien placé) et le proprio voulait vendre.

On s'est intéresse au bordel et j'en avais parlé à mon banquier en lui expliquant le contexte. Pour le coup, ça m'a pas pénalisé parce que l'appart était trop cher, mais je le note pour la prochaine fois, ne pas parler de l'identité du locataire  

 

il y a 1 minute, Piou a dit :

Oui, c'est basé sur des moyennes, ce sont les stats, on s'imagine pas le nombre d'impayés sur les biens loués. C'est normal que ta banque prenne cette précaution, ce serait un défaut de conseil de ne pas le faire. Je crois même que ce seuil est tombé à 60 % des loyers dans le calcul des revenus.

Après si ton banquier était bon il te suggérerait de souscrire à sa merveilleuse assurance loyer impayés pour inclure la totalité des loyers dans son calcul :vécu:  

Il avait tenté ouais  Après vu le profil du locataire et son attachement à l'appart, on prenait très peu de risque.

D'ailleurs, on est restés 3 ans ses proprios et on sait toujours pas dans quoi il bosse, ni ses revenus. J'ai juste vu qu'il avait une Mercedes récente, ça m'a suffit  

 

J'imagine bien qu'il doit y avoir des cas très compliqués avec de gros impayés, mais c'est aussi le profil du locataire qui nous a fait foncer sur CET appart là. En gros, on a acheté un locataire, avec un appart autour  

[Piou]

il y a 11 minutes, Zitoun a dit :

J'imagine bien qu'il doit y avoir des cas très compliqués avec de gros impayés, mais c'est aussi le profil du locataire qui nous a fait foncer sur CET appart là. En gros, on a acheté un locataire, avec un appart autour  

Et tu as eu raison. Le locataire fait aussi la valeur du bien, c'est surtout vrai sur le locatif commercial.

[è_é]

il y a 2 minutes, Piou a dit :

c'est surtout vrai sur le locatif commercial.

tiens ça on en parle pas souvent mais si moi j'avais beaucoup de pognon à investir c'est plutot vers ça que j'irai  

pour le moment si je trouvais un local à louer pour ma gueule ça serait déjà très bien  

[Zitoun]

il y a 32 minutes, elmö a dit :

tiens ça on en parle pas souvent mais si moi j'avais beaucoup de pognon à investir c'est plutot vers ça que j'irai  

pour le moment si je trouvais un local à louer pour ma gueule ça serait déjà très bien  

Ma mère avait hérité de la moitié d'un garage auto tout pourri aux pieds des Pyrénées. C'était une grosse merde qui lui a presque coûté bien cher en entretien (toiture à refaire).

Elle l'a revendu avec l'autre personne héritière une misère pour s'en débarrasser.  

Là aussi, il y a de tout sur le marché : une boite qui va pas bien va peut-être commencé à plus payer de loyer, pour pouvoir garder des relations correctes avec les fournisseurs.

[Ekelund]

il y a une heure, Zitoun a dit :

Toutafé. Pour calculer ton taux d'endettement et la rentabilité du truc, le banquier considère que tu auras 8 loyers dans l'année  

 

en fait je pensais que s'il tenait compte de 8 loyers annuels c'était non pas en prévision d'éventuels impayés mais plutôt pour contrebalancer les charges financières supplémentaires que le futur proprio va se manger dans les gencives (taxe foncière, explosion de l'IR suite aux loyers perçus,....)

[è_é]

ah ouais mais là je parlais vraiment de locaux commerciaux rentables, en ville déjà  

en cherchant des locaux à louer, j'ai vu pas mal d'annonces pour les investisseurs, la rentabilité est pas dégueu !

bon par contre faut réussir à comprendre les différences entre murs commerciaux, pas de porte, droit au bail, fond de commerce etc  

sinon y'a les parkings aussi... (en ville bien sur  )

[Piou]

il y a 30 minutes, Zitoun a dit :

Ma mère avait hérité de la moitié d'un garage auto tout pourri aux pieds des Pyrénées. C'était une grosse merde qui lui a presque coûté bien cher en entretien (toiture à refaire).

Elle l'a revendu avec l'autre personne héritière une misère pour s'en débarrasser.  

Là aussi, il y a de tout sur le marché : une boite qui va pas bien va peut-être commencé à plus payer de loyer, pour pouvoir garder des relations correctes avec les fournisseurs.

Ça c'est typiquement le type de bien qu'il faut pas avoir

Par contre y a des grosses multinationales qui ne veulent pas être propriétaire de leurs locaux : c'est ça qu'il faut cibler. 

[Zitoun]

il y a 22 minutes, elmö a dit :

sinon y'a les parkings aussi... (en ville bien sur  )

C'est fini ça  Super rentabilité et quasi zéro charge ouais.

Il te reste quelques opportunités sur les programmes neufs, les promoteurs se retrouvent souvent avec quelques parkings sur les bras, et les bradent, mais ça reste rare.

 

[è_é]

ça m'étonne pas  

en plus l'avantage c'est que c'est accessible niveau prix comparé à un appart ou autre...

le genre de trucs où si t'as un peu de blé de coté et que tu vois une occase, tu la laisses pas passer !

 

[en_congés]

Il y a 2 heures, Zitoun a dit :

 

On s'est intéresse au bordel et j'en avais parlé à mon banquier en lui expliquant le contexte. Pour le coup, ça m'a pas pénalisé parce que l'appart était trop cher, mais je le note pour la prochaine fois, ne pas parler de l'identité du locataire  

 

 

D'ailleurs, on est restés 3 ans ses proprios et on sait toujours pas dans quoi il bosse, ni ses revenus. J'ai juste vu qu'il avait une Mercedes récente, ça m'a suffit  

 

 

:jawadstyle:  

Modifié 3 novembre 2016 par LeFlamandRose

[Invité isley]

Le 02/11/2016 à 08:24, Ekelund a dit :

bon alors les frais de garde c'est la base effectivement. pourtant quand je vois que isley a théoriquement 10 000 € de frais de garde déductibles et qu'il se plaint d'avoir un IR très élevé au final, je me dis que soit il a oublié de les déduire, soit il a des revenus relativement confortables à la base  

ensuite pour les proprios qui ont acheté avant 2012 il y a les intérêts d'emprunts déductibles pendant 5 ans. mais ça par définition on arrive au bout de ce mécanisme (2012 + 5 ans = 2017) et ça ne doit plus concerner grand monde maintenant. dommage parce que c'était bien bien avantageux comme dispositif  

ensuite il y a pleins de travaux que l'on fait dans la maison qui peuvent rentrer dans le cadre d'une déduction. déjà tout ce qui touche de près ou de loin à l'isolation (changer une porte, une fenêtre, renforcer l'isolation des combles, etc...) ou à l'économie d'énergie (changer une chaudière, ou certains chauffe-eau). faire gaffe ici car seule la fourniture est déductible, pas la main d'oeuvre (vous pouvez tenter de tout déduire mais à vos risques et périls en cas de contrôle  )

enfin le fameux et pourtant méconnu régime des frais réels... beaucoup de gens pensent que ce système n'est avantageux que si les 2 conjoints travaillent loin de leur domicile. ben c'est pas forcément le cas, il suffit que l'un des 2 travaille à 20/30 bornes, et même si l'autre travaille près du domicile, ça commence à devenir jouable et il est dès lors intéressant de faire une simulation sur le site des impots entre le régime normal de l'abattement des 20% et le régime des frais réels pour définir quel est le plus avantageux. Et pour ceux qui bossent vraiment loin, c'est un véritable jackpot !!  ce que plein de personnes ne savent pas aussi, c'est que dans ce régime des frais réels on ne déduit pas que les kilomètres via une indemnité kilométrique forfaitaire, on peut aussi déduire les frais de péage mais aussi les repas du midi soit sur présentation de justificatifs, soit sur la base d'un forfait de 4.70 € par jour si pas de justificatifs  

enjoy.

Ahahahah !!!!

Je me permets d'intervenir (tu ne m'avais pas quoté)... 

Le crédit de frais de garde est plafonné à 1500 euros par an !!!!! Ils ne retiennent que 3000 sur les 10000 et font crédit de 1500...

On peut déduire les intérêts d'emprunt même après 2012, ça fait partie des charges. On ne peut pas déduire le capital qu'on rembourse cependant...

Il y a 4 heures, elmö a dit :

juste pour savoir et vous faites pas trop chier à développer, au pire le moment venu j'en demanderai plus ou j'irai demander à google, mais ceux qui louent des apparts (les proprios hein), vous louez vide ou meublé  ?

Vide

[Ekelund]

Il y a 1 heure, LeFlamandRose a dit :

:jawadstyle:  

il y a 25 minutes, isley a dit :

Ahahahah !!!!

Je me permets d'intervenir (tu ne m'avais pas quoté)... 

Le crédit de frais de garde est plafonné à 1500 euros par an !!!!! Ils ne retiennent que 3000 sur les 10000 et font crédit de 1500...

On peut déduire les intérêts d'emprunt même après 2012, ça fait partie des charges. On ne peut pas déduire le capital qu'on rembourse cependant...

 

ben non, 1er octobre 2011 date limite d'achat, donc tu rajoutes 5 ans et on arrive à maintenant, donc fin du cycle :

Citation

 

Si vous avez acheté votre résidence principale entre le 5 mai 2007 et le 1er octobre 2011, vous avez la possibilité de déduire les intérêts de votre prêt de votre revenu imposable. En revanche, vous ne pouvez pas en faire de même avec les frais liés à l'octroi du crédit.
 

Petit souci cependant : cet avantage fiscal n'est valable que cinq années consécutives. Plus précisément, vous pouvez déduire cinq annuités de remboursement, soit 12 mensualités consécutives pendant cinq ans. En d'autres termes, vous y avez encore droit en 2016 si vous avez acquis votre logement (signature de l'acte authentique d'achat ou déclaration de chantier) courant 2010 ou en 2011 avant le 1er octobre. Et ce pour la dernière année, puisque le fisc précise que l'offre de prêt doit avoir été émise le 31 décembre 2010 au plus tard..

 

https://www.toutsurmesfinances.com/impots/comment-le-credit-immobilier-permet-de-reduire-ses-impots.html